Konut ve Çatılı İş Yerlerinde Kira Sözleşmeleri konulu makalemizde kira sözleşmelerinde en çok karşılaşılan problemleri ve bu problemleri nasıl çözüme ulaştırabileceğimizi işleyeceğiz. Kira sözleşmelerinden kaynaklı en çok karşılaşılan problemlerin başında kira bedelinin ödenmemesi ve kiracının tahliyesi gelmektedir. Kira bedelinin ödenmemesi halinde kiraya verenin haklarının bilinmesi son derece elzemdir. Kiraya veren kiranın ödenmemesi halinde hukuki yollara başvurarak kiracının tahliyesini sağlayabilir. Aynı zamanda tek başvuru ile birlikte kiracının birikmiş olan kira borçları da tahsil edilebilmektedir.
Kiracıyı Evden Çıkarma Nasıl Yapılır ?
Konut ve Çatılı İş Yerlerinde Kira Sözleşmeleri sıklıkla aranan konulardan biridir. Kiraya veren açısından en önemli konuların başında kira bedelinin ödenmemesi halinde başvurulabilecek olan hukuki yollardır.
Kira bedelinin ödenmemesi halinde kiraya verenin başvurabileceği hukuki yollar şunlardır:
- Kiracıya noterden gönderilecek bir ihtarname ile kira borcunu ödemesi istenebilir.
- Kira borcu için icra takibi başlatılabilir.
- Kira borcunun ödenmemesi sebebiyle tahliye davası açılabilir.
Kiracıya Noterden İhtarname Nasıl Gönderilir ?
Kiraya veren, kiracı tarafından kira bedelinin ödenmemesi halinde kiracıya borcunu ödemesi için talepte bulunabilir. Bu talep sözlü, yazılı veya resmi şekilde iletilebilir. Kira borcunu öde uyarısını, talebini hukuki zemine oturtmak isteyen kiraya veren bunu noter kanalıyla gönderebileceği bir ihtarname ile yapmalıdır. İhtarname de birikmiş borç miktarı, hangi aylara ait olduğu yazılmalı ve kiracıya borcunu ödemesi için makul bir süre verilmelidir. Bu süre içerisinde ödeme yapılmaması halinde kiraya veren tarafından borcun ödenmesi amacı ile hukuki işlem başlatılabilir.
İki Haklı İhtar İle Kiracının Tahliyesi Nasıl Yapılır ?
İki haklı ihtar ile kiracının tahliyesi, bir kira yılı içerisinde en az iki ay kira borcunun zamanında ödenmemesi halinde söz konusu olur. Kiranın ödenmemesi halinde kiraya veren tarafından noter aracılığı ile kiracıya borcunu ödemesi hususunda uyarı verilmesi haklı ihtar teşkil eder. Bu ihtarın bir kira yılı içerisinde ikinci kere çekilmesi halinde kiraya verene kiracıyı tahliye etme hakkı verilir. Kiraya veren tahliye talebini ister dava açarak ister icra takibi başlatarak yapabilir. Bu gibi durumlarda kiralananın tahliyesinin yanında kira borcunun ödenmesi de talep edilir.
Tahliye Taahhütnamesi İle Kiracının Tahliyesi Nasıl Olur ?
Kiracı, kiralananı belirli bir tarihte tahliye edeceğini kiraya verene iletebilir. Bu bildirimin yazılı yapılması halinde tahliye taahhütnamesinden söz edilir. Tahliye taahhütnamesi alırken dikkat edilecek hususlar aşağıdaki gibidir:
- Taahhütname, mutlaka yazılı olmalıdır; mümkünse kiralayan kendi el yazısı ile doldurmalıdır. El yazısı olmasa da geçerliliğini etkilemeyecektir.
- Taahhütname, kira sözleşmesini imzalayan tüm taraflarca imzalanmalıdır. Evi kiralayanlar evli ise her iki eşin de imzası alınmalıdır.
- Taahhütnamede tahliye edilecek tarih yazılmalıdır.
- Tahliye taahhütnamesine dayanarak kiracıyı çıkarabilmek için ona kiralananı tahliye etmesi için makul bir süre verilmelidir. Kiracı tahliye emrine süresi içerisinde itiraz edebilir. Süresi içerisinde itiraz edilmesi halinde tahliye takibi durur. Duran takibin devamını sağlayabilmek adına kiraya veren tarafından itirazın kaldırılması davası açılmalıdır.
Kira Artış Oranı Nedir ?
Kira artış oranı, kira bedelinin sözleşmede belirtilen dönemler arasında artımı hususunda önemlidir. Kira artış oranı, kira sözleşmesinde belirleneceği gibi TÜFE oranına da bağlanabilmektedir.
TÜFE Oranına Göre Kira Artışı Nasıl Yapılır ?
Kira sözleşmelerinde kira bedelinin her yıl TÜFE oranında artırılabileceği yazılabilir. Yeni kira dönemi başladığında kira bedli bu oran doğrultusunda artırılarak belirlenir. Kural olarak TÜFE oranı üzerinde kiraya zam yapılamaz. Tarafların anlaşması halinde TÜFE oranı dışında da kira bedelinde artış yapılabilir.
Kira Sözleşmesi Nedir ?
Kira sözleşmesi, kiraya veren ve kiracı arasında sözleşmeye konu şeyin kullanımı hakkında yapılır. Sözleşmeye kira bedeli, kiralananın yeri, adresi, kiralayanın ve kiracının bilgileri, sözleşme tarihi, kira artış oranı vb. bilgiler yazılır. Kira sözleşmesi yazılı yapılabileceği gibi sözlü olarak da yapılabilir. Sözleşmenin yazılı olması ispat açısından önem taşımaktadır, geçerlilik şartı değildir.
Kiraya Verenin Hapis Hakkı Nedir ?
Kiracının kira bedelini ödememesi halinde kiraya verenin uhdesinde doğan hakka hapis hakkı denir. Hapis hakkı, kiraya verene kanunla tanınan bir haktır. Bu hakkın sözleşme ile teminat altına alınmasına gerek yoktur.
Kiracı, kira bedelini zamanı gelmesine rağmen ödememiş ise kiraya veren kiralanan konut içerisindeki eşyalar üzerinde hapis hakkını kullanabilir.
Kiraya verenin hapis hakkı Türk Borçlar Kanununun 336. Maddesinde hüküm altına alınmıştır. Buna göre; Taşınmaz kiralarında kiralayan, işlemiş bir yıllık ve işlemekte olan altı aylık kira bedeline güvence olması için kiralanan içerisinde mevcut olan taşınırlar üzerinde hapis hakkına sahiptir. Lakin hapis hakkı, kanundan belirtilen haczedilemeyen mallar üzerinde kullanılamayacaktır.
Şartların varlığı halinde alt kiracının da malları üzerinde hapis hakkı kullanılabilir. Fakat bu durumda ölçülülük ön plana çıkacaktır. Buna göre alt kiracının yalnızca kiracıya olan borcu kadar taşınırları üzerinde hapis hakkı kullanılabilecektir.
Kira Sözleşmesi Nasıl Sona Erdirilebilir ?
Kira sözleşmesi bildirim veyahut dava yoluyla sona erdirilebilir. Konut ve çatılı işyerlerinde kiracı, belirli süreli kira sözleşmesi söz konusu kira sözleşmesini feshettiğini sürenin bitiminden en az on beş gün önce kiraya verene bildirmelidir. Bu süre içerisinde kiraya verene bildirimde bulunulmaz ise kira sözleşmesi aynı şartlarla bir yıl için uzatılmış sayılacaktır. Kiraya verenin ise sözleşme süresinin bittiğini ileri sürerek sözleşmeyi fesih etme hakkı bulunmamaktadır. Lakin kira sözleşmesinin yapılmasından itibaren 10 yıllık uzama süresi geçmişse, bu süreyi takip eden her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunmak şartıyla, bir sebebe dayanmaksızın kira sözleşmesine son verebilir.
Belirsiz kira sözleşmelerinde ise genel fesih yolu ile kira sözleşmesini sona erdirme hakkı yine her iki tarafa da verilmiştir. Kiracı bunu her zaman kullanabilme hakkına sahipken, kiraya veren ise kiranın başlangıcından itibaren on yıllık geçtikten sonra kullanabilir.
Kira sözleşmesini bildirim yoluyla fesih edebilmek için bu bildirimin yazılı bir şekilde yapılması gerekmektedir. Kanun bildirimin yazılı şekilde yapılmasını geçerlilik şartı olarak düzenlemiştir. Bildirimin yazılı şekilde yapılmaması halinde varılmak istenen hukuki sonuca ulaşılamayacaktır.
Hangi Hallerde Kira Sözleşmesi Dava Yoluyla Sona Erdirilebilir ?
Kira sözleşmesini fesh etmek isteyen kiraya veren bunu dava yoluyla da ileri sürebilir. Kira sözleşmesi aşağıdaki hallerde dava açılarak sona erdirilebilir:
- Kiraya verenden kaynaklanan sebepler: Gereksinim, yeniden inşa veya imar, yeni malikin gereksinimi.
- Kiracıdan kaynaklanan sebepler: Kiracının tahliye taahhütnamesi vermiş olması, aleyhinde iki haklı ihtara sebebiyet vermiş olması, kiracının kiralanan ile aynı ilçede, belediyede oturmaya elverişli bir konutunun bulunması, kiraya verenin kira sözleşmesi
- yapılırken bundan haberdar olmaması.
Kira Tespit Davası Nasıl Açılır ?
Kira tespit davasının açılabilmesi için belirli şartların gerçekleşmesi olması gerekir. Kira tespit davası açabilmenin şartları şunlardır:
- Kira sözleşmesinin beşinci yılından sonrası için açılabilir.
- Yeni kira döneminin başlangıcından en geç otuz gün öncesinde açılmalı veyahut kiracıya yazılı bildirimde bulunulmalı.
Dava Hangi Mahkemede Açılır ?
Kira sözleşmesinden kaynaklanan davalarda kesin yetkili mahkeme söz konusu değildir. Lakin kiracının tahliyesi, kira tespit vb. davalar taşınmazın aynına ilişkin problemler değlidir. İşleyişte tahliye, kira tespit davaları kiralanan taşınmazın bulunduğu yer mahkemesinde açılır. Yine kira tespit, tahliye davalarında görevli mahkeme ise Sulh Hukuk Mahkemeleridir.
Kira Davalarında Arabuluculuk Zorunlu Mudur ?
Kiradan kaynaklanan uyuşmazlıkların neredeyse tamamında zorunlu arabuluculuk yoluna başvurulmalıdır. Arabulucuya başvurmaksızın dava açılmasın halinde mahkeme davanın usulden reddine karar verecektir.
Kira Sözleşmesinden Kaynaklanan Davalarda Avukatın Rolü Nedir ?
Kira sözleşmesinden kaynaklanan kira bedelinin ödenmesi, kiralananın tahliyesi, kira tespit davası, kiranın uyarlanması gibi davalar hukuki bilgi gerektiren davalarıdır. Bu sebeple bir avukat aracılığı ile bu sürecin yönetilmesi oldukça önem arz etmektedir. Hak kaybına uğramamak ve sürecin doğru yürütülmesi adına alanında uzman bir avukat ile çalışmak bu tip davalarda son derece gereklidir.