Kira Sözleşmesi

Kira sözleşmesi taşınır veya taşınmaz bir malı kiraya veren ile kiralayan arasında yapılan bir sözleşmedir. Kiraya veren bu sözleşme ile kiraya verdiği şeyin daima kullanıma hazır tutulmasını sağlaması gerekirken kiracı ise bunun karşılığında belirli bir ücret ödemelidir. Kira sözleşmesi her iki tarafa da borç yükleyen sözleşmelerden biridir. Kiraya veren ile kiracının edimleri farklılık arz edecektir. Kiracının edimi bir miktar ücret ödemek iken kiraya verenin edimi ise kiraya konu maldır. Kiraya veren ile kiracı arasında bir kira ilişkisi kurulmak isteniyor ise bu kira ilişkisinin kurulabilmesi için kira sözleşmesinin yapılması zorunlu bir unsur değildir. Lakin taraflar arasında yazılı bir sözleşmenin var olması iki tarafında haklarını güvence altına alacaktır.

Kira Sözleşmesi Nedir

Kira sözleşmesi 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanununun 299 ve devamı maddelerinde hüküm altına alınmıştır. Sözleşmenin tanımı 299. madde de yapılmıştır. Buna göre bir şeyin kullanımının, yararlanılmasının bir başkasına bırakılması ve şeyin kullanımın hakkını kazanan kişinin de buna karşılık bir ücret ödemesidir.

Kira Sözleşmesi Nasıl Yapılır

Kira sözleşmesi belirli süreli ve belirsiz süreli olmak üzere yapılabilmektedir. İster belirli ister belirsiz süreli olsun yapılan sözleşme belirli bir şekle tabi tutulmamıştır. Sözleşmenin yazılı olması şart değildir, sözlü olarak da yapılabilir. Yazılı bir sözleşmenin var olması ispat konusunda taraflara kolaylık sağlayacaktır. Taşınmazların kiralanması halinde bu sözleşme tapuya şerh verilmek isteniyorsa muhakkak yazılı olarak yapılmalıdır. Sözleşmeye kiralananın nitelikleri, kiralanana ait demirbaşlar ve sözleşmeye ilişkin genel hükümler yazılmalıdır.

Kiraya Verenin Borçları

Kiraya verenin sözleşme devam ettiği sürece kiracıya karşı belirli yükümlülüklerinin yanında kiracının hakları vardır. Kiralayanın borçları TBK‘ da tahdidi olarak sayılmıştır. Buna göre;

• Teslim borcu: Kiralanan taraflar arasında kararlaştırılan tarihte kullanıma uygun olacak şekilde kiracıya teslim edilmelidir.
• Vergi ve benzeri yükümlülüklere katlanma borcu: Kiralananla şeyle alakalı sözleşmede aksine bir hüküm bulunmadığı sürece zorunlu sigorta, vergi ve bu tarz yükümlülükler kiraya veren tarafından karşılanır.
• Yan giderlere katlanma borcu: Kendisi veya bir üçüncü kişi tarafımdan yapılan yan giderler kiraya veren tarafından karşılanmalıdır.
• Kiralananın ayıplarından sorumluluğu: Kiralananın teslim anındaki önemli veya önemli olmayan ayıplardan dolayı kiracı ilgili hükümlere başvurabilir. Şeyin sonradan ayıplı hale gelmesi halinde de kiracının haklı saklıdır. Kiracı kiralananın sonradan ayıplı hale gelmesi halinde ayıpların ortadan kaldırılmasını, bir indirim yapılmasını veya zararlarının giderilmesini kiraya verenden talep edebilir. Ayıbın önemli olması halinde ise kiracı sözleşmeyi feshetme imkanı kazanır.
• Zapttan sorumluluk.

Kiracının Borçları

Kiraya ilişkin sözleşmesel ilişki devam ettiği sürece kiracının kiraya verene karşı yükümlülükleri vardır. Bu yükümlülükler TBK’ da düzenlenmiştir. Buna göre;

• Kira bedelini ödeme borcu: Kiracı kiralayana kira bedelini ödemekle yükümlüdür. Sözleşme ile aksine bir düzenleme yok ise kiracı her ayın sonunda en geç kira bitiminde ücreti ödemelidir.
• Özenle kullanma ve komşulara saygı gösterme borcu: Kiralanan, kiracı tarafından sözleşmeye uygun bir şekilde özenle kullanılmalı, komşularına gerekli saygıyı göstermelidir.
• Temizlik ve bakım giderlerini ödeme borcu: Kiralananın olağan kullanımı doğrultusunda gereken temizlik, bakım giderleri kiracı tarafından ödenir. Bu hususta yerel adetler de önem arz etmektedir.
• Ayıpları kiraya verene bildirme borcu: Kendisi tarafından giderilmek durumunda olan ayıpları kiracı, kiraya verene derhal bildirmelidir. Kiraya verene bildirim yapılmaz ise doğacak zararlardan kiracı sorumlu olacaktır.
• Ayıpların giderilmesine ve kiralananın gösterilmesine katlanma borcu.

Kira Sözleşmesinin Sona Ermesi

Kira sözleşmesi sona erdiren durumlar şunlardır:

• Sürenin Geçmesi
• Fesih Bildirimi
• Olağanüstü Fesih

Sürenin Geçmesi

Kira ilişkisine yönelik bir süre belirlenmişse, belirlenen sürenin dolması ile birlikte kira ilişkisi kendiliğinden ortadan kalkacaktır. Kira ilişkisinin tarafları sözleşmesel ilişki sürenin sonunda zımnen sürdürmeye devam ederlerse bu halde belirli süreli olan sözleşme belirsiz süreli sözleşmeye dönüşecektir.

Kira Sözleşmesinin Feshi

Kira sözleşmesinin tarafları yasal fesih dönemlerine ve fesih bildirim sürelerine uyarak sözleşmeyi her zaman feshedebilirler. Taşınır ve taşınmaz yapılarında ise yerel adetlerle belirlenen kira döneminin sonu için, adet olmaması durumunda, altı aylık kira döneminin sonu için üç aylık fesih bildirim süresine uyulmalıdır. Taşınır kiralarında ise fesih bildirimi üç gün önceden yapılmalıdır.

Olağanüstü Fesih

Sözleşmenin olağanüstü sebeplerle feshinin sağlanabilmesi için kanunda belirtilen üç durumdan birinin gerçekleşmiş olması gerekir.

• Önemli sebepler,
• Kiracının iflası,
• Kiracının ölümü.

Önemli Sebepler

Yasal bildirim süresine uyulmak kaydıyla taraflardan herhangi biri kira ilişkisinin kendisi açısından çekilmez hale geldiğini iddia ederek sözleşmeyi feshedebilir. Hakim fesih sebebinin önemli olup olmadığına ilişkin bir karar verecektir.

Kiracının İflası

Kiraya veren bazı durumlarda kiracıdan kira bedellerine ilişkin güvence vermesini isteyebilir. Bu durumlardan biri de kira sözleşmesinin yapılmasından sonra kiracının iflas etmesidir. Yasal süreler içerisinde kendine güvence verilmemesi halinde kiraya veren, fesih bildirim sürelerine uymaksızın sözleşmeyi feshedebilir.

Kiracının Ölümü

Yasal fesih bildirim süresine uyulmak şartı ile kiracının ölümü halinde mirasçıları en yakın kira döneminin sonu için sözleşmeyi fesih etme hakkına sahiptirler.

Kiralananın Geri Verilmesi

Kira ilişkisi kurulduğu sırada kiracı kiralanan şeyi ne durumda kiraya verenden almışsa, kira sözleşmesinin bitiminde aynı şekilde geri vermekle mükelleftir. Kiralananda eskimeler, bozulmalar meydana gelmiş ve bu durum kiralananın amacına uygun kullanımı neticesinde ortaya çıkmışsa kiracı bu durumdan sorumlu değildir.

Kiralananın geri verilme sırasında kiraya veren durumu gözden geçirmeli, kiracının sorumluluğunda olan eksiklik ve noksanlıkları yazılı bir biçimde derhal kiracıya bildirmelidir. Bildirim yapılmaması halinde, kiracı sorumluluktan kurtulacaktır. Olağan incelemeyle belirlenemeyecek derecede olan eksiklikler hususunda ise kiracının sorumluluğu devam edecektir. Bu durumda da kiraya veren eksiklik ve ayıpları derhal kiracıya yazılı olarak bildirmelidir.

Kiraya Verenin Hapis Hakkı

Taşınmaz kiraları söz konusu olduğunda işlemiş bir yıllık ve işlemekte olan altı aylık kira bedelinin güvencesi olarak kiraya veren kiralananda bulunan taşınırlar üzerinde hapis hakkını kullanabilir. Bu hak kiracının haczedilemeyen malları üzerinde kullanılamaz. Kiraya veren hapis hakkını sulh hakiminin veya icra müdürünün kararı ile kullanabilir.

Sonuç

Kira sözleşmesinin tarafları kiracı ve kiraya verendir. Kira ilişkisinin kurulması için sözleşmenin yazılı şekilde yapılması zorunlu değildir. Sözlü olarak yapılan sözleşmeler de geçerlidir. Sözleşmenin yazılı olarak yapılması ispat açısından önem teşkil etmektedir. Kira sözleşmesi tapuya şerh edilmek isteniyorsa muhakkak sözleşmenin yazılı olarak yapılması gerekmektedir. Sözleşme yasal sürelere uyularak taraflardan birinin isteği ile her zaman fesih edilebilecektir.

Kira sözleşmesi nasıl yapılır?

Kira sözleşmesi yazılı veya sözlü olarak yapılabilir. Sözleşmenin geçerliliği herhangi bir şekil şartına bağlı değildir. Yazılı yapılmış olması ispat açısından fayda sağlayacaktır.

Kira sözleşmesi nasıl doldurulur?

Yazılı bir kira sözleşmesi yapılmak isteniyorsa sözleşmenin esaslı noktaları eksiksiz doldurulmalıdır. Kira bedeli, kiralananın teslim anındaki durumu, demirbaşlar vs. yazılmalıdır. İki nüsha şeklinde düzenlenmelidir.