Kira sözleşmelerinde karşılaşılan problemler ve çözüm yolları hem kiraya veren hem de kiracı için önemli konulardan biridir. Kiraya veren ve kiracı, sözleşmeden, kanundan kaynaklanan haklarını bilmeleri halinde kira sözleşmelerinden doğan problemleri uygun bir şekilde çözebileceklerdir. Bu sebeple öncelikle kiraya veren ve kiracının haklarını incelememiz gerekecektir.
Kiraya Verenin Hakları Nelerdir ?
Kira sözleşmelerinde karşılaşılan problemler ve çözüm yolları konusuna girmeden önce kiraya verenin haklarını belirtmek gerekirse;
Kiraya verenin hakları aşağıdaki gibidir:
- Ücret İsteme hakkı: Kiracı, kira bedelini zamanında eksiksiz bir şekilde kiraya verene ödemelidir. Ücret ödenmemesi halinde kiraya veren hukuki yollara başvurabilecektir.
- Kira sözleşmesini sona erdirme hakkı: Kiracı, kira sözleşmesine aykırı davranırsa, kiraya verenin kira sözleşmesini sona erdirme hakkı bulunmaktadır.
- Kiracıyı tahliye etme hakkı: Kiraya verenin elinde tahliye taahhütnamesi varsa kiracının tahliyesini talep edebilir. Yine kiracıdan kaynaklanan sebeplerle; kirayı ödememe, komşuluk hakkına aykırı davranma vb. durumlarda da kiracının tahliyesi kiraya veren tarafından sağlanabilmektedir. Kiracıyı tahliye edebilmek için dava veya icra yoluna başvurulmalıdır.
Kiracının Hakları Nelerdir ?
Kira sözleşmelerinde karşılaşılan problemler ve çözüm yolları konusundan önce kiracının haklarının da bilinmesi gerekir.
Kiracının hakları şunlardır:
- Kiralanan şeyin kendisine teslimini isteme,
- Kiralanan şeyin amacına uygun olarak kalmasını isteme,
- Kiralanan şeydeki ayıbın giderilmesini isteme,
- Kiralanandan çıkarılmama hakkı (süresinden önce),
- Kiralananı başka birine devir hakkı (kiraya verenin rızası varsa),
- Kiraya verenin rızasıyla alt kiraya verebilme hakkı,
- Kira sözleşmesi feshetme hakkı,
- Kira sözleşmesine aleyhine hüküm eklenememesi,
- Ayıpların giderilmemesi halinde değişim, bedelde indirim isteme hakkı.
Kira Sözleşmelerinde Karşılaşılan Problemler ve Çözüm Yolları Nelerdir ?
Kira sözleşmelerinde karşılaşılan problemler ve çözüm yolları kira sözleşmelerinde yol gösterici niteliktedir. Kira sözleşmelerinde herhangi bir problemin doğması halinde, kira sözleşmesinin devamını sağlayabilmek adına bu sorunun çözülmesi gerekmektedir.
Kira sözleşmelerinde karşılaşılan problemler, taraflarca anlaşılarak, arabulucuya başvurarak, tahkime gidilerek veyahut dava açılarak çözülebilir.
Kira sözleşmelerinde karşılaşılan problemlerden bazıları şunlardır:
- Kira artış oranı,
- Kira tespiti,
- Tahliye,
- Kiralananın ayıplı olması,
- Kira bedelinin ödenmemesi,
- Kirada hapis hakkı,
- Kira sözleşmesinin sona ermesi.
Kira Sözleşmelerinde Kira Artış Oranı Nasıl Belirlenir ?
Kira sözleşmelerinde kira artış oranı kira sözleşmesi ile belirlenebilir. Kira sözleşmesi ile belirlenmeyen hallerde TÜFE oranına göre yıllık olarak kira bedelinde artırım yapılabilir. TÜFE oranında artırım yapılması şart olmayıp daha azı oranında da artırım yapılması mümkündür. Fakat yapılacak olan kira artış miktarı TÜFE oranını geçemeyecektir.
Konut ve Çatılı İşyerlerinde Kira Tespit Davası Ne Zaman Açılır ?
Konut ve çatılı işyerlerinde kira tespit davası kira sözleşmesinin başlangıcından itibaren beşinci yılının sonunda kiraya veren tarafından açılabilir. Yeni kira döneminin başlangıcından 30 (otuz) gün öncesine kadar kiraya veren tarafından kiracıya bu hususu bildirir bir ihtarname çekilmelidir. Süresinde ihtarname çekilmez ise o kira yılı dönemi için tespit davası açılması mümkün olmayacaktır. Taraflar kira tespit davası açmadan da yeni kira yılında kira bedelini iradi olarak belirleyebilirler. Bu hususun geçerli olabilmesi için rayiç bedel, TÜFE ve hakkaniyet unsurları kira bedeli belirlenirken göz önünde bulundurulmalıdır.
Tahliye Davası Açabilmenin Şartları Nelerdir ?
Tahliye davası açabilmenin şartlarından birincisi kiraya verenin elinde, kiracı tarafından hazırlanıp imzalanmış bir tahliye taahhütnamesinin bulunmasıdır Tahliye taahhütnamesinde belirtilen tarih geldiğinde kiraya veren tarafından kiracının tahliyesi için icra yoluna başvurulabilir. Kiraya verenin elinde tahliye taahhütnamesi olmaması halinde, kiracı bir kira dönemi içerisinde kira bedelini ödememiş olması halinde aleyhine haklı iki haklı ihtarın söz konusu olduğu durumda da kiraya veren tarafından icraya başvurarak veyahut dava açarak kiracının tahliyesi sağlanabilecektir.
Kiralananın Ayıplı Olması Halinde Kiracının Hakları Nelerdir ?
Kiralananın ayıplı olması halinde kiracı, kiralananın ücretsiz şekilde onarılmasını isteyebilir. Bu mümkün değilse, ayıp oranında kira bedelinde indirim isteyebilir. Yine mümkün ise kiralananın ayıpsız bir benzeri ile değiştirilmesini talep edebilir. Görüldüğü üzere kiracının, kiralananın ayıplı olması halinde seçimlik hakları vardır. Lakin bu seçimlik haklarını hakkaniyet uygun bir şekilde kullanmalıdır. Kiraya verenin mahvına sebep olabilecek seçeneği seçmek yerine dürüstlük kurallarına uygun harekete etmelidir.
Kira Bedelinin Ödenmemesi Halinde Kiraya Verenin Başvurabileceği Yollar Nelerdir ?
Kira bedelinin ödenmesi kira sözleşmelerinde kiracının asli yükümlülüğüdür. Kira bedelinin zamanında ödenmemesi halinde kiraya veren; kira bedelinin ödenmesi için kiracıya ihtarda bulunabilir. Bir kira yılı içerisinde kira bedelinin kiracı tarafından ödenmemesi sebebiyle iki haklı ihtar çekilmesi halinde, kiraya veren tarafından kiracının tahliyesi amacı ile icra takibi başlatılabilir. İcra takibi ile hem kiracının tahliyesi hem de ödenmeyen kira bedellerinin ödenmesi talep edilebilir. Yine kiraya veren kiracıyı tahliye etmek istemiyor ise bu durumda da ödenmeyen kira bedelinin tahsili amacıyla kiracı aleyhine icra takibi başlatılabilir.
Kirada Hapis Hakkı Nedir ?
Kira sözleşmelerinde karşılaşılan problemler ve çözüm yolları konusuna dahil olan konulardan birisi de kirada hapis hakkıdır. Kirada hapis hakkı, kanun tarafından kiraya verene tanınmış bir haktır. Bu hak kiracının kira bedeli ödememesi halinde doğar. Kira bedelini ödemeyen kiracının, kiralanan konuttaki eşyaları üzerinde kiraya veren hapis hakkını kullanabilir. Kiracının kira bedelini ödemesi halinde, kiraya verenin hapis hakkı son bulur.
Kira Sözleşmesi Hangi Hallerde Sona Erebilir ?
Kira sözleşmelerinde karşılaşılan problemler ve çözüm yolları hususunda en önemli konulardan biri de kira sözleşmesinin sona erdirilmesidir. Kira sözleşmesi aşağıdaki hallerde sona erdirilebilir:
- Kiraya verenden kaynaklanan sebeplerle sona erme,
- Kiracıdan kaynaklanan sebeplerle sona erme,
- Belirli süreli kira sözleşmelerinde sürenin sona ermesiyle,
- Kiracının haklı sebeple feshi,
- Kiraya verenin haklı sebeple feshi,
- Kiraya verenin ihtiyacı,
- Kiracının sözleşmeye aykırı davranması,
- Kiraya verenin sözleşmeye aykırı davranması,
- Kiracının kira bedelini ödememesi,
- Kiracının komşuluk hakkına aykırı davranması vb.
Bu gibi durumlarda taraflar hukuki yollara başvurarak kira sözleşmesinin sona erdirilmesini talep edebilirler.
Kira Sözleşmelerinden Doğan Problemlerde Zorunlu Arabuluculuğa Başvuru Nasıl Yapılır ?
Kira sözleşmelerinden doğan alacak haklarında, tahliye taleplerinde, kira tespitini istemede, sözleşme hükümlerine aykırılık olması hallerinde daha açılmadan önce arabulucuya başvuru yapılmalıdır. Arabulucuya başvuru, dava şartı olup arabuluculuğa başvurulmadan dava açılması halinde davanın reddine karar verilecektir. Arabulucuya başvuru yetkili arabuluculuk merkezine arabuluculuk formunun doldurulup verilmesi ile yapılır.
Arabuluculuk sürecinin anlaşma yoluyla tamamlanması halinde taraflar anlaşma belgesine uygun davranmalıdır. Arabuluculuk süreci anlaşamama ile sonuçlanmış ise arabulucu tarafından anlaşamama tutanağı düzenlenir. Dava açma hakkı olan taraf bu anlaşamama belgesine dayanarak yetkili ve görevli mahkemede dava açabilir.
Kira sözleşmelerinde karşılaşılan problemler ve çözüm yolları hukuki bilgi gerektirir. Bu sebeple hak kaybına uğramak son derece mümkündür. Kira sözleşmelerinden doğan problemlerin çözümünü sağlamak amacıyla hukuki destek alınmalı, alanında uzman bir avukat aracılığı ile bu süreç yürütülmelidir.
